Impuestos al comprar un departamento en Paraguay siendo español no residente (2025)

Actualizado: abril de 2026 · Tiempo de lectura: 12 min

Aviso legal: Este artículo tiene carácter exclusivamente informativo y no constituye asesoramiento fiscal individualizado. Los datos se basan en normativa vigente a la fecha indicada. Consulta siempre con un asesor fiscal habilitado en ambas jurisdicciones antes de tomar cualquier decisión.

Paraguay es hoy uno de los destinos de inversión inmobiliaria más atractivos de América Latina para ciudadanos españoles. Su régimen fiscal basado en la territorialidad —solo tributan las rentas generadas dentro del país—, la ausencia de impuesto sobre el patrimonio, herencias y donaciones, y una presión fiscal que no llega al 10 % sobre las rentas hacen que cada vez más inversores españoles se fijen en Asunción, San Bernardino o Encarnación para diversificar su patrimonio.

Pero comprar, alquilar y vender en Paraguay como no residente español activa obligaciones fiscales en dos países a la vez. Esta guía desglosa, dato a dato y sin ambigüedades, qué impuestos pagas en Paraguay, qué declaras en España y cómo el Convenio de Doble Imposición España-Paraguay (en vigor desde el 14 de octubre de 2024, con efectos desde el 1 de enero de 2025) evita que tributes dos veces por lo mismo.

Marco normativo de referencia

En Paraguay

Norma	Contenido relevante
Ley Nº 6.380/2019	Modernización del sistema tributario. Crea el INR, reforma el IVA y el IRP. Vigente desde 1 enero 2020.
Decreto Nº 3181/2019	Reglamento de la Ley 6.380/2019.
Resolución General 42/2019	Regula las retenciones del escribano público en compraventas.
Decreto Nº 3165/2024	Fija los valores fiscales inmobiliarios para 2025 (+3,6 % por IPC).
Decreto Nº 5181/2025	Valores fiscales para 2026 (+4,1 % por IPC).

La administración tributaria paraguaya es la DNIT (Dirección Nacional de Ingresos Tributarios), que desde 2024 unificó la gestión fiscal del país.

En España

Norma	Contenido relevante
Ley 35/2006 del IRPF	Obliga a tributar por renta mundial a los residentes fiscales en España.
Art. 85 LIRPF	Imputación de renta por inmuebles en el extranjero a disposición del propietario.
Art. 80 LIRPF	Deducción por doble imposición internacional.
Ley 7/2024, de 20 de diciembre	Modifica tramos de la base del ahorro del IRPF con efectos desde 1 enero 2025.
Convenio Doble Imposición España-Paraguay	Publicado en BOE el 29 julio 2024. En vigor el 14 octubre 2024. Efectos fiscales desde 1 enero 2025.

I. La compra: ¿qué pagas al firmar la escritura?

En Paraguay: el comprador no paga impuestos directos

Esta es una de las características más llamativas del sistema paraguayo: no existe ningún impuesto directo a cargo del comprador en la adquisición de un inmueble. No hay un equivalente al ITP español ni a ningún otro tributo sobre la compraventa que recaiga sobre el adquiriente.

Lo que sí existen son los costes de transferencia, registro y notaría, que en la práctica se reparten entre comprador y vendedor:

Concepto	Quién lo paga	Estimación
Aranceles de inscripción en el Registro Público	Comprador y vendedor (50/50)	0,5 %–1 % s/ precio
Impuesto de Timbre	Comprador y vendedor (50/50)	~0,5 % s/ precio
Honorarios del escribano público	Comprador y vendedor (50/50)	1 %–2 % s/ precio
Impuesto directo sobre la compra	—	0 %
IVA en obra nueva (departamento nuevo)	Soportado por el comprador vía precio	10 % incluido en el precio

Nota importante sobre IVA en obra nueva: Cuando el vendedor es un promotor o empresa, el IVA del 10 % está incluido en el precio de venta. El promotor es quien lo factura y declara. El comprador lo absorbe en el precio pactado, no como un coste adicional separado.

Total estimado de costes de transacción para el comprador: entre el 1 % y el 2,5 % del precio de compra (excluido el IVA de obra nueva, que ya va en el precio).

En España: el Modelo 720 y la imputación de renta

Desde el momento en que eres propietario de un inmueble en Paraguay, nacen dos obligaciones en España:

Modelo 720 — Declaración Informativa de Bienes en el Extranjero

Si el valor de adquisición del departamento supera los 50.000 euros, estás obligado a presentar el Modelo 720 ante la Agencia Tributaria. Es un modelo puramente informativo —no genera cuota a pagar— pero su omisión puede acarrear sanciones. La multa por presentación extemporánea voluntaria se sitúa típicamente en 150–200 euros en presentación voluntaria sin requerimiento previo.

Recuerda también presentarlo al vender (para dar de baja el inmueble) y modificarlo si el valor varía significativamente.

Imputación de renta inmobiliaria (art. 85 LIRPF)

Aunque el departamento esté vacío o lo uses tú mismo como segunda residencia, la Ley del IRPF obliga a incluir en tu declaración una renta ficticia o imputada.

Como los inmuebles en Paraguay no tienen valor catastral español, el cálculo es:

Renta imputada anual = Valor de adquisición × 50 % × 1,1 %

Esta renta se integra en la base imponible general del IRPF (no en la del ahorro) y no admite deducciones.

Ejemplo: Departamento adquirido por 120.000 €

120.000 × 50 % × 1,1 % = 660 € de renta imputada anual

Esa cantidad tributa en tu IRPF al tipo marginal que te corresponda por la base general.

II. Ser propietario: impuestos recurrentes durante la tenencia

Impuesto Inmobiliario paraguayo (anual)

Todos los propietarios de inmuebles en Paraguay, residentes y no residentes, pagan el Impuesto Inmobiliario. Lo recaudan las municipalidades y se basa en el valor fiscal determinado por el Servicio Nacional de Catastro.

Tasa: 1 % del valor fiscal catastral
Actualización: anual, vinculada al IPC. Para 2025 el ajuste fue del +3,6 %. Para 2026 fue del +4,1 %.
Clave práctica: El valor catastral paraguayo es habitualmente muy inferior al valor de mercado, por lo que la carga real es notablemente reducida.

Alquiler del departamento: impuestos en Paraguay para no residentes

Si pones el departamento en alquiler, entran en juego simultáneamente dos impuestos, regulados por los arts. 72–76 de la Ley 6.380/2019:

INR — Impuesto a la Renta de No Residentes (art. 75.3 Ley 6.380/2019)

Paraguay presume, sin admitir prueba en contrario, que el 50 % del alquiler bruto es la renta neta del propietario. Sobre esa base aplica el 15 %.

Tasa efectiva INR = 50 % × 15 % = 7,5 % sobre el alquiler bruto

IVA sobre el arrendamiento

Uso del inmueble	Tasa IVA	Efecto
Vivienda residencial	5 %	5 % sobre el alquiler bruto
Uso comercial / oficinas	10 %	10 % sobre el alquiler bruto

¿Quién declara estos impuestos si vivo en España?

Al no ser contribuyente registrado en Paraguay (no tienes RUC), no puedes declarar directamente. Necesitas designar un administrador o representante legal en Paraguay, que actuará como agente de retención: emitirá las facturas de alquiler, retendrá el INR y el IVA, y los declarará mensualmente ante la DNIT.

Las agencias inmobiliarias de gestión local prestan habitualmente este servicio.

Ejemplo numérico: alquiler mensual de 800 USD para vivienda

Concepto	Cálculo	Importe
Alquiler bruto mensual	—	800 USD
INR (7,5 % sobre bruto)	800 × 7,5 %	60 USD
IVA vivienda (5 % sobre bruto)	800 × 5 %	40 USD
Neto mensual recibido	800 − 100	700 USD
Carga fiscal total efectiva	100 / 800	12,5 %

Para uso comercial la carga sería del 17,5 % (INR 7,5 % + IVA 10 %).

Alquiler: obligación adicional en España (IRPF)

Como residente fiscal en España tributas por renta mundial. Los alquileres del departamento en Paraguay deben declararse en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario (base imponible general, no del ahorro).

Puedes deducir los gastos necesarios: gastos de administración y gestión, reparaciones, impuesto inmobiliario paraguayo pagado, seguros, etc.

El INR pagado en Paraguay se deduce de la cuota española (art. 80 LIRPF), con el límite del menor de: lo efectivamente pagado en Paraguay o la cuota española que correspondería a esas mismas rentas.

III. La venta: todo lo que retiene el escribano y todo lo que debes declarar en España

En Paraguay: retención automática del 6 % por el escribano público

Cuando un no residente vende un inmueble en Paraguay, el escribano público que interviene en la escritura está obligado por ley (Resolución General 42/2019) a retener el 100 % de los impuestos y pagarlos a la DNIT. El vendedor no tiene que hacer ningún trámite adicional.

Se aplican dos impuestos sobre una base imponible presunta del 30 % del precio de venta (sin posibilidad de demostrar costes reales menores):

INR en la venta (arts. 72 y 75.2 Ley 6.380/2019)

Base imponible presunta = Precio de venta × 30 %
INR = Base × 15 %
Tasa efectiva = 30 % × 15 % = 4,5 % sobre el precio de venta

IVA en la venta (para no residentes)

Base imponible presunta = Precio de venta × 30 %
IVA = Base × 5 %
Tasa efectiva = 30 % × 5 % = 1,5 % sobre el precio de venta

Carga total en la venta: 6 % del precio

Ambos los retiene el escribano en el acto de firma. El vendedor recibe neto el 94 % del precio pactado.

Ejemplo numérico: venta por 150.000 USD

Concepto	Cálculo	Importe
Precio de venta	—	150.000 USD
Base imponible presunta (30 %)	150.000 × 30 %	45.000 USD
INR (15 % sobre base)	45.000 × 15 %	6.750 USD
IVA (5 % sobre base)	45.000 × 5 %	2.250 USD
Total retenido por el escribano	—	9.000 USD
Neto recibido por el vendedor	150.000 − 9.000	141.000 USD
Carga fiscal efectiva	9.000 / 150.000	6 %

Atención: La base presunta del 30 % es fija e inamovible por ley. No importa si compraste a 130.000 USD y vendes a 150.000 USD (ganancia real del 15 %), o si compraste a 145.000 USD y vendes por el mismo precio (sin ganancia real): siempre se aplica el 6 % sobre el precio de venta.

En España: la ganancia patrimonial en el IRPF

Como residente fiscal en España, también debes declarar la ganancia patrimonial derivada de la venta en tu IRPF, con independencia de que el escribano ya haya retenido en Paraguay.

Ganancia patrimonial = Precio de venta − Valor de adquisición
                       (incluyendo gastos de compra: notaría,
                       registro, comisiones, impuestos pagados)

La ganancia se integra en la base imponible del ahorro y tributa a estos tipos vigentes desde el 1 de enero de 2025 (actualizados por Ley 7/2024):

Tramo base del ahorro	Tipo aplicable
Hasta 6.000 €	19 %
De 6.000 € a 50.000 €	21 %
De 50.000 € a 200.000 €	23 %
De 200.000 € a 300.000 €	27 %
Más de 300.000 €	30 % (nuevo desde 1 enero 2025)

El Convenio de Doble Imposición España-Paraguay (BOE 29/07/2024) establece en su art. 13 que las ganancias de un residente español por venta de inmuebles en Paraguay pueden someterse a imposición en Paraguay. España también puede gravar esa ganancia, pero aplica la deducción por doble imposición del art. 80 LIRPF. En la práctica: el 6 % pagado en Paraguay se descuenta de la cuota española correspondiente a esa ganancia.

IV. Cuadro resumen: todos los impuestos de un vistazo

Momento	Impuesto en Paraguay	Tasa efectiva (PY)	Obligación en España
Compra	Ninguno	0 %	Modelo 720 (si > 50.000 €); imputación de renta anual mientras esté vacío
Tenencia vacía	Impuesto Inmobiliario	1 % del valor catastral	Imputación: valor adquisición × 50 % × 1,1 % en IRPF (base general)
Alquiler vivienda	INR + IVA	12,5 % sobre renta bruta	Rendimientos capital inmobiliario en base general IRPF; deducción DI por INR pagado
Alquiler comercial	INR + IVA	17,5 % sobre renta bruta	Ídem
Venta	INR + IVA	6 % sobre precio de venta	Ganancia patrimonial en base del ahorro IRPF (19 %–30 %); deducción DI por lo pagado en PY

V. El Convenio de Doble Imposición España-Paraguay: claves prácticas

Firma: 25 de marzo de 2023 (XXVIII Cumbre Iberoamericana, Santo Domingo)
Ratificación Paraguay: Ley Nº 7.271, de 29 de mayo de 2024
Publicación en BOE: BOE núm. 182, de 29 de julio de 2024
Entrada en vigor: 14 de octubre de 2024
Efectos fiscales: Desde el 1 de enero de 2025

Impuestos cubiertos en Paraguay: IRE, INR, IRP.

Impuestos cubiertos en España: IRPF, Impuesto sobre Sociedades, IRNR.

Cómo elimina la doble imposición (art. 21 CDI): España aplica el método de imputación ordinaria: permite deducir el impuesto pagado en Paraguay de la cuota española correspondiente, hasta el límite de lo que correspondería pagar en España.

VI. Aspectos prácticos y errores frecuentes

1. Necesitas un representante local antes de alquilar. Sin RUC, un no residente no puede declarar impuestos directamente ante la DNIT. Para arrendar, es obligatorio designar un administrador o apoderado local que actúe como agente de retención del INR y el IVA.

2. La base presunta no admite prueba en contrario. En Paraguay no existe la opción de deducir gastos reales para reducir la base del INR en ventas (30 % del precio) ni en alquileres (50 % del alquiler bruto). Es un sistema de renta presunta fija.

3. Guarda siempre el justificante de la retención del escribano. Es el documento que presentas ante la Agencia Tributaria española para aplicar la deducción por doble imposición del art. 80 LIRPF. Sin ese justificante, no podrás acreditar el impuesto pagado en Paraguay.

4. Las amortizaciones del alquiler reducen el coste de adquisición al vender. Si el departamento estuvo alquilado y dedujiste amortizaciones en tu IRPF español, esas amortizaciones reducen el valor de adquisición computable cuando vendas. Esto aumenta la ganancia patrimonial en España.

5. Atención al tipo de cambio en la declaración española. La Agencia Tributaria exige convertir tanto el precio de compra como el de venta a euros usando los tipos de cambio oficiales del BCE en las fechas respectivas. Una apreciación del euro frente al dólar puede generar una "ganancia patrimonial en euros" aunque no hayas ganado en términos reales en dólares.

6. El Modelo 720 tiene ciclo de vida propio. Si presentaste el Modelo 720 al comprar y vendes el inmueble, debes presentarlo de nuevo para dar de baja el bien. Si el valor varía más de 20.000 € respecto al declarado, también hay que actualizar.

VII. Comparativa: Paraguay vs. otros destinos para españoles

País	Impuesto compra (comprador)	Alquiler (carga efectiva)	Venta (no residente)	CDI con España
Paraguay	0 %	12,5 %–17,5 %	6 % s/ precio	Sí (desde 14/10/2024)
España (referencia)	ITP 6–10 % o IVA 10 % + AJD	Hasta 47 % IRPF	19 %–30 % s/ ganancia	—
Portugal	IMT 1–8 % + IS 0,8 %	28 % IRS	28 % sobre plusvalía	Sí
México	2–4 % ISAI	35 % ISR sobre ganancia neta	25 % s/ precio bruto	Sí
Argentina	2,5 % impuesto sellos	35 % Bienes Personales	15 % ITI	Sí

Datos orientativos. Verifica siempre con asesoría local.

Preguntas frecuentes

¿Puede un español comprar un inmueble en Paraguay sin ser residente? Sí. La legislación paraguaya no impone restricciones de residencia para la adquisición de inmuebles por parte de extranjeros. Cualquier persona física o jurídica puede comprar propiedades en Paraguay.

¿Necesito un abogado o escribano paraguayo para la compra? Sí. Toda compraventa de inmuebles en Paraguay debe formalizarse ante un escribano público habilitado, que inscribirá la escritura en el Registro Público. Sin esta inscripción, la compra no tiene plena seguridad jurídica frente a terceros.

¿El departamento en Paraguay computa para el Impuesto sobre el Patrimonio español? Sí, si eres residente fiscal en España. Los inmuebles en el extranjero se incluyen en la base imponible del Impuesto sobre el Patrimonio por su valor de adquisición. También se incluyen en el Impuesto Temporal de Solidaridad sobre las Grandes Fortunas (ITSGF) para patrimonios netos superiores a 3 millones de euros.

¿Qué pasa si alquilo el departamento a través de plataformas como Airbnb? El alquiler turístico tiene el mismo tratamiento fiscal en Paraguay que el alquiler residencial tradicional para no residentes: INR al 7,5 % + IVA al 5 % sobre el alquiler bruto. En España, los ingresos deben declararse igualmente como rendimientos del capital inmobiliario.

¿Puedo constituir una sociedad en Paraguay para comprar el inmueble y reducir impuestos? Es una estrategia usada por algunos inversores, pero requiere análisis individualizado: la sociedad tributaría por IRE (10 % sobre beneficios netos) y los dividendos repatriados a España tributarían adicionalmente. El convenio fija tipos máximos del 5 % en dividendos para residentes españoles con participación significativa y del 10 % en otros casos. Consulta con un asesor fiscal especializado en fiscalidad internacional.

¿Paraguay está considerado paraíso fiscal por España? No. Paraguay no figura en la lista española de jurisdicciones no cooperativas. Esto es relevante porque la Ley del IRPF excluye de ciertas ventajas a los países de la lista negra.

Fuentes y recursos oficiales

Paraguay

España

Los requisitos fiscales pueden cambiar. Consulta siempre con un asesor fiscal habilitado en ambas jurisdicciones antes de tomar cualquier decisión.